ما هو الفرق بين Fannie Mae و Freddie Mac Mortgages؟

الصورة مجاملة: Bloom Productions / Getty Images

سواء كنت تبدأ عملية شراء الرهن العقاري في سعيكم للحصول على منزل جديد أو شاهدت حصتك العادلة من التقارير الإخبارية حول الاقتصاد ، فمن المحتمل أنك سمعت عن Freddie Mac و Fannie Mae. ومع ذلك ، فإن أسمائهم لا تكشف الكثير ، فما هي بالضبط هذه الكيانات المالية ، ولماذا تم إنشاؤها وما الفرق بينها؟



في حين أنه لا فاني ماي أو فريدي ماك يقرضان أموال الرهن العقاري مباشرة للمقترضين ، إلا أنهما يلعبان دورًا مهمًا في العمل مع البنوك التي تقوم بذلك. سنقوم بتفصيل كل ما تحتاج لمعرفته حول كل من هاتين المؤسستين والاختلافات في الرهون العقارية التي يدعمها كل منهما.

ما هي فاني ماي وفريدي ماك؟

في حين فاني ماي وفريدي ماك كيانات مختلفة ، تم إنشاؤها من قبل الكونجرس للمساعدة في استقرار سوق الإسكان في الولايات المتحدة بينما كانت تعاني من الآثار الاقتصادية للكساد العظيم. كانت الفكرة وراء كليهما هي المساعدة في ضمان وجود سيولة (تمويل) ميسورة التكلفة للعديد من البنوك وشركات الإقراض العقاري الأخرى عبر الشركة لإقراض المقترضين. في الأساس ، تم إنشاء هذه الكيانات للمساعدة في تسهيل حصول المقترضين من خلفيات مالية مختلفة على قروض عقارية وتحقيق حلم ملكية المنزل.

الصورة مجاملة: مكتبة الكونغرس / ويكيبيديا

تأسست فاني ماي ، أو الجمعية الفيدرالية للرهن العقاري ، لأول مرة في عام 1938 بعد الكساد الكبير الذي دمر الموارد المالية للمقترضين والمقرضين في جميع أنحاء البلاد. في محاولة لمساعدة الأمريكيين على العودة إلى المسار الصحيح نحو الاستقرار ، استأجر الرئيس فرانكلين دي روزفلت والكونغرس شركة فاني ماي لشراء قروض عقارية لإدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) من المقرضين.

يمكن للبنوك والمقرضين الآخرين بعد ذلك استخدام الأموال التي تلقوها لبدء تقديم قروض لمزيد من المقترضين. ولكن ماذا فعلت فاني ماي بالرهون العقارية التي اشترتها؟ جمعتهم في شيء يسمى الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) وباعها للمستثمرين مثل صناديق التحوط ، والمعاشات التقاعدية وحتى المستثمرين الأفراد.

عندما اشترى المستثمرون في MBS ، قاموا بشكل أساسي بشراء أجزاء من القروض بأنفسهم ، مما سمح للمستثمرين بالربح بنفس الطريقة التي يستخدمها مقرضو الرهن العقاري من مدفوعات الفائدة. كان الاتجاه الصعودي ، بالطبع ، هو أنهم كانوا قادرين على التمتع بمدفوعات من القروض التي تم تقديمها بالفعل للمقترضين من قبل مؤسسات مالية أخرى.

فاني ماي تذهب للجمهور وفريدي ماك إيمرجيس

تم تمويل فاني ماي من قبل الكونجرس حتى عام 1968 ، عندما احتاجت الحكومة إلى المبلغ المتزايد من الأموال التي كانت تحولها إلى فاني ماي لتمويل حرب فيتنام بدلا من ذلك. في تلك المرحلة ، سمحت الحكومة لشركة Fannie Mae بأن تصبح شركة مساهمة عامة والبدء في بيع الأسهم في سوق الأوراق المالية.

الصورة مجاملة: Bloomberg / Getty Images

على الرغم من أن الحكومة خرجت إلى حد كبير من الصورة عندما بدأ المستثمرون في شراء الأسهم ، إلا أنها لا تزال تدعم 'فاني ماي' كشركة ، مما يعني أن جميع قروض 'فاني ماي' مضمونة من قبل الحكومة. في هذه المرحلة ، لم تعد فاني ماي مقتصرة على قروض الرهن العقاري المدعومة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية ولكنها أصبحت حرة في شراء أنواع أخرى من الرهون العقارية أيضًا.

فريدي ماك - المعروفة رسميًا باسم المؤسسة الفيدرالية لقرض الرهن العقاري - ظهرت إلى حيز الوجود في عام 1970 ، عندما أنشأها الكونجرس بموجب قانون تمويل المنازل في حالات الطوارئ. كان المفهوم مشابهًا لمفهوم فاني ماي ، من حيث أنها أيضًا اشترت الرهون العقارية من المقرضين حتى يتمكن المقرضون من تقديم المزيد من القروض.

جزئيًا ، تم إنشاء Freddie Mac لتوسيع سوق الرهن العقاري الثانوي ، ولكن كان من المفترض أيضًا منع فاني ماي من أن تصبح احتكار . في عام 1989 ، أصبح فريدي ماك أيضًا شركة عامة وأصبح مملوكًا للمساهمين بموجب ميثاق الكونغرس.

يتمثل الاختلاف الرئيسي بين الكيانين في أن فاني ماي تركز على شراء الرهون العقارية من البنوك التجارية أو التجزئة الكبيرة ، بينما يشتريها فريدي ماك من البنوك المجتمعية الأصغر أو جمعيات الادخار والقروض. في حين أن كلاهما موجود لجعل شراء المنازل في متناول مجموعة أكبر من المقترضين ولتحقيق الاستقرار في سوق الإقراض ، فإن قروض الرهن العقاري التي يشترونها تأتي من مصادر مختلفة. تقدم Fannie Mae و Freddie Mac أيضًا برامج مختلفة للأشخاص الذين لا يستطيعون سوى دفع دفعات مقدمة منخفضة.

الركود الكبير يضرب الاقتصاد الأمريكي - وفاني وفريدي

إلى حد كبير ، كانت الفكرة وراء Fannie Mae و Freddie Mac مفيدة جدًا عندما تعلق الأمر بسوق الإسكان في الولايات المتحدة وهدف تحسين الوصول إلى القروض للمقترضين الذين لم يستوفوا متطلبات الرهن العقاري التقليدية. ومع ذلك ، فإن المشكلة ، كما جادل البعض ، هي أنه على الرغم من أن أيا من الكيانين لم يكن بالضرورة احتكارًا ، فإن الجمع بين الاثنين أصبح واحدًا. حقيقة أنه يُسمح لهم باقتراض الأموال من الحكومة بمعدل أقل من أي عمل آخر في الصناعة تقريبًا ، قد دفع الناس أيضًا إلى المجادلة بأن هذه الكيانات تتمتع بميزة غير عادلة أدت إلى انهيار الشركات الأصغر.

الصورة مجاملة: Brendan Hoffman / Getty Images

بحلول عام 2009 ، 90٪ من جميع الرهون العقارية في الولايات المتحدة مدعومًا إما من فاني ماي أو فريدي ماك أو نظام بنك القرض السكني الفيدرالي (FHLB) - مجموعة من 11 مؤسسة مالية ترعاها الحكومة. كانت البنوك مترددة في منح قروض دون دعم من هذه الكيانات لأنها تحملت ' ضمني ضمان حكومي ، 'بمعنى أن الناس لم يعتقدوا أن حكومة الولايات المتحدة ستسمح لهم بالفشل. وبالتالي ، كان هناك مستوى أعلى من الأمن والاستقرار لقرض مدعوم من فاني أو فريدي.

سلطت الأضواء على كلتا الشركتين خلال أزمة الإسكان في عام 2008 ، عندما انتهى بهما الأمر بخسارة قدر كبير من المال من خلال دعم القروض عالية المخاطر. ولكن بسبب علاقتهم الوثيقة مع الحكومة ، فقد أصبحوا حرفياً 'أكبر من أن يفشلوا' - والسماح لهم بالانهيار قد يؤدي إلى كارثة مالية ذات أبعاد عالمية.

لقد تلقوا في النهاية مبلغًا ضخمًا 191 مليار دولار إنقاذ من الحكومة ، ولكن ليس بدون تداعيات. تمتلك وزارة الخزانة الأمريكية الآن 100 مليار دولار من الأسهم المفضلة لديها والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وتعمل تحت إشراف الحكومة الوصاية مع الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA). يتم الآن إيداع جميع الأرباح التي تحصل عليها هذه الأسهم في الخزينة العامة.

اختلافات إضافية بين فاني وفريدي

في حين أن هناك العديد من أوجه التشابه الرئيسية في قروض الرهن العقاري المدعومة من قبل كل من Fannie Mae و Freddie Mac ، إلا أن هناك أيضًا بعض الاختلافات عندما يتعلق الأمر بنوع القروض التي تضمنها. على سبيل المثال ، تدعم Fannie Mae أ قرض جاهز للتسليم ، والتي تتطلب أن يكون للمقترض دخل لا يزيد عن 80٪ في المتوسط ​​في المنطقة التي يعيشون فيها. كما أنه يوفر قياسي 97٪ القرض ، ومع ذلك ، ليس له أي قيود على الدخل ولكنه مخصص للمشترين لأول مرة.

الصورة مجاملة: Pichsakul Promrungsee / EyeEm / Getty Images

فريدي ماك الصفحة الرئيسية قرض ممكن ، من ناحية أخرى ، متاح لمن لديهم متوسط ​​دخل أقصاه 100٪ أو أولئك الذين يخططون للشراء في المناطق 'المحرومة'. يجب أن يعيش جميع المقترضين لهذا النوع من القروض أيضًا في العقار الذي يخططون لشرائه ، في حين أن قرض Fannie Mae المماثل يتطلب فقط من المقترض أن يعيش في المنزل إذا قام بدفع دفعة أولى أقل من 5٪.

الاختلافات الأخرى هي في الغالب إرشادات من وراء الكواليس تتعامل مع الحد الأدنى للدفعات المقدمة المختلفة على القروض ذات الفائدة الثابتة والرهون العقارية القابلة للتعديل. تشمل هذه الاختلافات أيضًا متطلبات حقوق ملكية المنازل للمقترضين المهتمين بإعادة التمويل النقدي لإقامتهم الأساسية.

ضع في اعتبارك أنه لا فاني ماي أو فريدي ماك تقدم قروضًا مباشرة للمقرضين. بدلاً من ذلك ، يشترون هذه القروض من المؤسسات المالية المعتمدة. الاختلافات في برامجهم مهمة إذا كنت مهتمًا بالاقتراض من أحد المقرضين المدعومين من أحدهما أو الآخر. يمكن أن يكون للعثور على مقرض يدعمه أحد هذين البرنامجين مزايا ، حيث لا يميل أي منهما إلى التعامل مع مقرضين غير موثوقين قد يحاولون الاستفادة من عملائهم.